Wednesday, January 9, 2013

Cómo los extranjeros compran casas en los EE.UU.


Los compradores internacionales de viviendas han estado vertiendo miles de millones de dólares en el mercado inmobiliario de EE.UU. como se aprovechan de los precios inmobiliarios más bajos y un dólar más débil.
Pero muchos extranjeros tienen dificultades para navegar por el complejo proceso de compra cuando se vive en el extranjero - sobre todo cuando quieren una hipoteca para financiar la vivienda.
"Recibo llamadas telefónicas de personas que están perdidos y no saben por dónde empezar", dice Judy Hamblen, vicepresidente de Hipotecario Nacional Extranjera en Fort Lauderdale, Florida
Encontrar las personas adecuadas
Deben empezar por encontrar los profesionales adecuados para guiarlos a través del proceso, incluyendo un agente de bienes raíces y un abogado que tiene experiencia en trabajar con compradores extranjeros, dice Mike Xylas, un abogado de bienes raíces y la banca en AGMB en Nueva York.
"La asociación de un buen equipo es crucial", dice.
La forma más fácil de encontrar un buen agente es a través de referencias, dice. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios listas de agentes que se especializan en trabajar con compradores extranjeros en su página web. Estos agentes generalmente están certificados "especialistas internacionales de propiedad", y suelen viajar al extranjero para promover sus servicios y propiedades.
Inmobiliaria agente Wei Min Tan dice que suele viajar a Asia y Europa para reunirse con potenciales compradores. Tan es un corredor de Castle Partners Avenue, que es parte de Manhattan basado Rutenberg Realty. Él representa a los compradores de distintas partes del mundo, incluyendo a Singapur, Hong Kong, Australia y el Reino Unido.
"La mayoría de ellos llegar a mí a través del boca a boca, referencias, Google," dice. "Ellos quieren a alguien que los guíe, alguien que puede identificar una buena oferta y negociar precios. Les preocupa quién va a cuidar de todo para ellos".
Como Tan, la mayoría de los agentes que representan a los compradores extranjeros conocer abogados, oficiales de préstamo y contadores para ayudar a los compradores a través del proceso.
Conseguir una hipoteca
Al comprar una casa en los Estados Unidos, los compradores extranjeros suelen pagar en efectivo porque es un mucho más fácil, más rápido de proceso, dice el agente de bienes raíces Baro Shalizi de Bienes Raíces Shalizi, en Santa Fe, Nuevo México
Pero con las tasas hipotecarias tan bajos, muchos compradores internacionales optan por financiar su compra.
"El mercado en su conjunto ha experimentado un aumento significativo en la demanda de un producto extranjero", dice James Campanella, gerente de hipotecas residenciales en el City National Bank of Florida en Miami.
El prestamista dice que ve a los prestatarios de una amplia gama de países, pero la mayoría de los solicitantes son de Brasil y el Reino Unido.
Pocos prestamistas en Estados Unidos ofrecen préstamos hipotecarios a compradores extranjeros, pero este tipo de préstamo está disponible. Es sólo una cuestión de encontrar el prestamista derecha, dice Hamblen.
En la compra de un apartamento en una urbanización de reciente construcción, los compradores encontrarán que algunos desarrolladores ya han alineado los prestamistas que están dispuestos a ofrecer hipotecas para los compradores internacionales.
"Tengo un montón de llamadas de los agentes de bienes raíces, abogados (que representan los compradores extranjeros), y me estoy poniendo un montón de llamadas telefónicas de los desarrolladores", dice Hamblen.
Requisitos para obtener una hipoteca
Un comprador extranjero debe esperar a pagar al menos el 30 por ciento del valor de la vivienda como pago inicial. El prestatario se le pedirá que proporcione documentación para demostrar ingresos suficientes, estados de cuenta bancarios, cartas de referencia de su banco o entidad de crédito, y dos formas de identificación, Campanella dice.
"El solicitante extranjero debe ser consciente de que es muy importante para la institución de crédito para conocer su prestatario", dice.
El prestamista tiene la obligación de llevar a cabo revisiones detalladas de los ingresos del prestatario y documentación de activos.
"La revisión está en busca de la transparencia de los prestatarios, obtener un entendimiento de dónde (y) cómo sus ingresos y la riqueza se genera y cómo sus activos se mueven alrededor", dice Campanella.
En función de la nacionalidad del comprador, una visa será necesario, Hamblen dice.
"Vamos a necesitar una copia de su pasaporte (y) una visa B-1 o B-2 (visitante)," ella dice.
Los costos de préstamos
Hamblen dice que los prestatarios están obligados a establecer una cuenta bancaria en los Estados Unidos y depositar el pago en la cuenta para poder obtener una hipoteca.
Prestatarios extranjeros pagan un poco más altas tasas de interés que los residentes de Estados Unidos. Sin embargo, dado que las tasas en los Estados Unidos están cerca de niveles históricamente bajos, los prestatarios pueden obtener una hipoteca con una tasa de interés anual que fluctúa entre un 4,5 por ciento a alrededor del 6 por ciento, dice Hamblen. Las hipotecas son comúnmente disponibles con tasas fijas por un período de cinco, siete y 30 años.
Como residentes de Estados Unidos, los prestatarios extranjeros pagan los costos de cierre de una hipoteca, incluyendo los honorarios del prestamista y honorarios de terceros. Los costos totales de cierre varían, pero es típicamente alrededor del 2 por ciento del monto del préstamo, Campanella dice.
A nivel nacional, el promedio de originación y cuotas del título en el total de la compra hipoteca de 200.000 dólares aproximadamente 4.070 dólares, según la encuesta anual 2011 Bankrate de los costos de cierre.
Seguro
Cada prestamista en los Estados Unidos requieren que los prestatarios a comprar seguros de propiedad para proteger el hogar contra cualquier daño potencial. Los gastos de seguro variar en función del tamaño de la casa y del estado. Tienden a ser más costoso en las zonas propensas a los desastres naturales, tales como Florida.
Impuestos sobre la propiedad
Los compradores internacionales deben tener en cuenta los impuestos de propiedad al comprar una casa en los Estados Unidos. Los impuestos varían según el estado y el condado, desde unos pocos cientos de dólares hasta miles de dólares al año, dependiendo de la zona y el valor de la propiedad. En función de la nacionalidad del comprador, los impuestos a la propiedad en los Estados Unidos puede ser percibido como alto. Para otros, suenan como una ganga.
"Tuvimos un comprador de Jamaica que pagó el equivalente de $ 6 a $ 7 por mes en impuestos a la propiedad (en Jamaica), por lo que se sorprendió con nuestros impuestos de propiedad", dice Hamblen.
Manhattan tiene una de las tasas más altas de propiedad de los Estados Unidos, pero Tan dice que algunos de sus clientes a encontrar los impuestos no barato en comparación a su ciudad de origen.
"En comparación con Hong Kong y Londres, Manhattan es realmente asequible", dice.

1 comment:

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