Wednesday, January 23, 2013

Una inversión de bienes raíces guía


Si usted es como yo, usted puede estar reflexionando sobre lo mal que su cartera de inversiones realizadas en 2011. Todos los índices bursátiles, excepto el Dow Jones, cayeron. Tu cuenta de ahorros, si los hay, puede haber ganado un anémico 0,25 por ciento. Asumiendo que usted está convencido de que 2012 es el año para dar el paso de inversiones en bienes raíces, es posible que desee considerar lo siguiente.

Asociaciones inmobiliarias limitados, o piscinas que invierten directamente en inmuebles, pueden proporcionar un vehículo atractivo. Esas asociaciones se forman generalmente por profesionales del sector inmobiliario con experiencia previa en la compra, financiación, operación, administración, arrendamiento y venta de bienes raíces para maximizar el retorno de sus inversores en general. A menudo buscan reducir su riesgo mediante la compra de una cartera diversificada tales como edificios de oficinas o de apartamentos, comerciales o industriales de propiedad, las cédulas hipotecarias o incluso banco de propiedad de bienes raíces (REO).

Para aquellos que buscan gestionar activamente sus inversiones de bienes raíces, y en especial para el inversionista por primera vez, yo recomendaría la compra de un condominio residencial - idealmente, una unidad de dos dormitorios en una ubicación privilegiada con bajas cuotas de condominio. Estos suelen ser los más fáciles de alquilar y ordenar las más altas tasas de alquiler.

En un condominio, usted debe asegurarse de que los inversionistas son bienvenidos. Muchos condominios restringir alquiler de condominios de unidad e imponer rígidas mover-in o moverse fuera honorarios que usted no puede ser capaz de pasar a través de sus inquilinos. También debe consultar con la sociedad de gestión para asegurarse de que el condominio no tiene tantos inversores que ya no es elegible para Fannie Mae financiación conforme. Los prestamistas generalmente no dan préstamos en condominios que tienen demasiados inversionistas-propietarios.

La declaración de condominio, los estatutos y las reglas de la casa deben ser revisados ​​para verificar que legalmente puede alquilar su unidad. Le recomiendo que investigue minuciosamente la solvencia de la asociación del condominio para asegurarse de que está recogiendo sus honorarios de condominio en el momento oportuno. Esta diligencia debida financiera debe analizar las reservas del condominio en efectivo para asegurarse de que son suficientes para cubrir todos los puntos de mantenimiento programado, como el reemplazo de techos, sistemas de climatización y renovación ascensor. Tesorería del condominio deben ser analizados para ver si se puede pagar por las reparaciones de emergencia para eventos imprevistos tales como inundaciones, incendios o tormentas, no están cubiertos por el seguro.


Debido a que los condominios históricamente no se han apreciado en valor tanto como otras propiedades, muchas personas, que buscan maximizar sus ganancias, pregunte a viviendas unifamiliares. Pero las casas unifamiliares también plantean el mayor riesgo y requieren de manos en extensas tiempo, esfuerzo y experiencia. Especialmente para el inversionista por primera vez, el primer paso en la compra de una vivienda unifamiliar como una inversión es llevar a cabo una minuciosa inspección de la casa y profesional. Usted debe acompañar al inspector para que pueda mostrar de la casa "huesos" y señalar los defectos o reparaciones necesarias. También debe proporcionarle un presupuesto escrito para hacer las reparaciones o reemplazos. Según los resultados de la inspección de la casa, chimenea de detalle adicional, HVAC, radón o inspecciones de moho puede ser sabio. La mayoría de los prestamistas requieren una inspección de plagas.

El siguiente gran paso es crear el presupuesto y el cronograma de las reparaciones, sustituciones o mejoras que la intención de terminar. A menos que la intención de hacer este trabajo por sí mismo y por lo tanto invertir su "ayuda mutua", usted tendrá que contratar a un contratista general. Dependiendo del alcance de la obra, es posible que desee ser su propio contratista general y contratar a los subcontratistas necesarios licencia y seguro. Una vez que tengas tu línea de tiempo inicial y el presupuesto, vuelve a calcular de nuevo, esta vez asumiendo que va a costar el doble, y tomar tres veces el tiempo que su estimación original. Sólo entonces usted tiene un plan razonable.

Al tomar cualquier decisión de inversión de bienes raíces de alquiler, usted necesita un factor en la tasa de rendimiento anual de sus ingresos de alquiler, así como las posibles plusvalías prevista. No recomiendo basar una decisión de inversión en las proyecciones futuras plusvalías. Más bien, lo más seguro es invertir sólo si usted piensa que el total de los ingresos por alquiler anual igual o mayor que sus costos totales anuales que transportan. En otras palabras, no se invierte menos que usted sea el flujo de caja positivo, o por lo menos el flujo de efectivo neutral. Total de ingresos por alquiler anual se puede estimar mediante la colaboración con un agente competente, local de bienes raíces que se encarga de los alquileres. Los servicios en línea como Craigslist también son recursos esenciales en la estimación de los ingresos por alquiler.

Wednesday, January 9, 2013

Cómo los extranjeros compran casas en los EE.UU.


Los compradores internacionales de viviendas han estado vertiendo miles de millones de dólares en el mercado inmobiliario de EE.UU. como se aprovechan de los precios inmobiliarios más bajos y un dólar más débil.
Pero muchos extranjeros tienen dificultades para navegar por el complejo proceso de compra cuando se vive en el extranjero - sobre todo cuando quieren una hipoteca para financiar la vivienda.
"Recibo llamadas telefónicas de personas que están perdidos y no saben por dónde empezar", dice Judy Hamblen, vicepresidente de Hipotecario Nacional Extranjera en Fort Lauderdale, Florida
Encontrar las personas adecuadas
Deben empezar por encontrar los profesionales adecuados para guiarlos a través del proceso, incluyendo un agente de bienes raíces y un abogado que tiene experiencia en trabajar con compradores extranjeros, dice Mike Xylas, un abogado de bienes raíces y la banca en AGMB en Nueva York.
"La asociación de un buen equipo es crucial", dice.
La forma más fácil de encontrar un buen agente es a través de referencias, dice. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios listas de agentes que se especializan en trabajar con compradores extranjeros en su página web. Estos agentes generalmente están certificados "especialistas internacionales de propiedad", y suelen viajar al extranjero para promover sus servicios y propiedades.
Inmobiliaria agente Wei Min Tan dice que suele viajar a Asia y Europa para reunirse con potenciales compradores. Tan es un corredor de Castle Partners Avenue, que es parte de Manhattan basado Rutenberg Realty. Él representa a los compradores de distintas partes del mundo, incluyendo a Singapur, Hong Kong, Australia y el Reino Unido.
"La mayoría de ellos llegar a mí a través del boca a boca, referencias, Google," dice. "Ellos quieren a alguien que los guíe, alguien que puede identificar una buena oferta y negociar precios. Les preocupa quién va a cuidar de todo para ellos".
Como Tan, la mayoría de los agentes que representan a los compradores extranjeros conocer abogados, oficiales de préstamo y contadores para ayudar a los compradores a través del proceso.
Conseguir una hipoteca
Al comprar una casa en los Estados Unidos, los compradores extranjeros suelen pagar en efectivo porque es un mucho más fácil, más rápido de proceso, dice el agente de bienes raíces Baro Shalizi de Bienes Raíces Shalizi, en Santa Fe, Nuevo México
Pero con las tasas hipotecarias tan bajos, muchos compradores internacionales optan por financiar su compra.
"El mercado en su conjunto ha experimentado un aumento significativo en la demanda de un producto extranjero", dice James Campanella, gerente de hipotecas residenciales en el City National Bank of Florida en Miami.
El prestamista dice que ve a los prestatarios de una amplia gama de países, pero la mayoría de los solicitantes son de Brasil y el Reino Unido.
Pocos prestamistas en Estados Unidos ofrecen préstamos hipotecarios a compradores extranjeros, pero este tipo de préstamo está disponible. Es sólo una cuestión de encontrar el prestamista derecha, dice Hamblen.
En la compra de un apartamento en una urbanización de reciente construcción, los compradores encontrarán que algunos desarrolladores ya han alineado los prestamistas que están dispuestos a ofrecer hipotecas para los compradores internacionales.
"Tengo un montón de llamadas de los agentes de bienes raíces, abogados (que representan los compradores extranjeros), y me estoy poniendo un montón de llamadas telefónicas de los desarrolladores", dice Hamblen.
Requisitos para obtener una hipoteca
Un comprador extranjero debe esperar a pagar al menos el 30 por ciento del valor de la vivienda como pago inicial. El prestatario se le pedirá que proporcione documentación para demostrar ingresos suficientes, estados de cuenta bancarios, cartas de referencia de su banco o entidad de crédito, y dos formas de identificación, Campanella dice.
"El solicitante extranjero debe ser consciente de que es muy importante para la institución de crédito para conocer su prestatario", dice.
El prestamista tiene la obligación de llevar a cabo revisiones detalladas de los ingresos del prestatario y documentación de activos.
"La revisión está en busca de la transparencia de los prestatarios, obtener un entendimiento de dónde (y) cómo sus ingresos y la riqueza se genera y cómo sus activos se mueven alrededor", dice Campanella.
En función de la nacionalidad del comprador, una visa será necesario, Hamblen dice.
"Vamos a necesitar una copia de su pasaporte (y) una visa B-1 o B-2 (visitante)," ella dice.
Los costos de préstamos
Hamblen dice que los prestatarios están obligados a establecer una cuenta bancaria en los Estados Unidos y depositar el pago en la cuenta para poder obtener una hipoteca.
Prestatarios extranjeros pagan un poco más altas tasas de interés que los residentes de Estados Unidos. Sin embargo, dado que las tasas en los Estados Unidos están cerca de niveles históricamente bajos, los prestatarios pueden obtener una hipoteca con una tasa de interés anual que fluctúa entre un 4,5 por ciento a alrededor del 6 por ciento, dice Hamblen. Las hipotecas son comúnmente disponibles con tasas fijas por un período de cinco, siete y 30 años.
Como residentes de Estados Unidos, los prestatarios extranjeros pagan los costos de cierre de una hipoteca, incluyendo los honorarios del prestamista y honorarios de terceros. Los costos totales de cierre varían, pero es típicamente alrededor del 2 por ciento del monto del préstamo, Campanella dice.
A nivel nacional, el promedio de originación y cuotas del título en el total de la compra hipoteca de 200.000 dólares aproximadamente 4.070 dólares, según la encuesta anual 2011 Bankrate de los costos de cierre.
Seguro
Cada prestamista en los Estados Unidos requieren que los prestatarios a comprar seguros de propiedad para proteger el hogar contra cualquier daño potencial. Los gastos de seguro variar en función del tamaño de la casa y del estado. Tienden a ser más costoso en las zonas propensas a los desastres naturales, tales como Florida.
Impuestos sobre la propiedad
Los compradores internacionales deben tener en cuenta los impuestos de propiedad al comprar una casa en los Estados Unidos. Los impuestos varían según el estado y el condado, desde unos pocos cientos de dólares hasta miles de dólares al año, dependiendo de la zona y el valor de la propiedad. En función de la nacionalidad del comprador, los impuestos a la propiedad en los Estados Unidos puede ser percibido como alto. Para otros, suenan como una ganga.
"Tuvimos un comprador de Jamaica que pagó el equivalente de $ 6 a $ 7 por mes en impuestos a la propiedad (en Jamaica), por lo que se sorprendió con nuestros impuestos de propiedad", dice Hamblen.
Manhattan tiene una de las tasas más altas de propiedad de los Estados Unidos, pero Tan dice que algunos de sus clientes a encontrar los impuestos no barato en comparación a su ciudad de origen.
"En comparación con Hong Kong y Londres, Manhattan es realmente asequible", dice.

Как иностранцы покупают дома в США


Как иностранцы покупают дома в США
Международные покупатели жилья были вкладывает миллиарды долларов в рынке жилья в США как они используют нижние цен на жилье и ослабление доллара.
Но многим иностранцам трудно ориентироваться в homebuying сложный процесс, когда, проживающих за рубежом - особенно, когда они хотят ипотечного финансирования домой.
"Я получаю телефонные звонки от людей, которые теряются и не знают, с чего начать", говорит Джуди Hamblen, вице-президент иностранных Национальная ипотечная в Форт-Лодердейл, штат Флорида
Найти нужных людей
Если они начать с поиска право профессионалов, чтобы направлять их через процесс, в том числе агента по недвижимости и адвоката, которые имеют опыт работы с иностранными покупателей жилой недвижимости, говорит Майк Xylas, недвижимость и банковский адвокат AGMB в Нью-Йорке.
"Сборка хорошая команда имеет решающее значение", говорю я.
Самый простой способ найти хорошего агента это рекомендации, говорю я. Национальная ассоциация риэлторов, в котором перечислены агенты специализируются на работе с иностранными покупателями на своем сайте. Эти препараты сертифицированы Обычно "Международный Специалисты собственности», и часто выезжать за границу для продвижения своих услуг и свойства.
Агент по недвижимости Тан Вэй Мин говорит, что я обычно едет в Азию и Европу, чтобы встретиться с потенциальными покупателями. Тан является брокером в замке Avenue Partners, которая является частью Манхэттена на основе Рутенберг Realty. Я Представляет покупателей из разных уголков мира, включая Сингапур, Гонконг, Австралия и Соединенное Королевство.
"Большинство из них добраться до меня из уст в уста, направления, Google," говорю я. "Они хотят, чтобы кто-то руководить ими, кто-то, кто может определить хорошую сделку и договориться о цене. Их беспокоит, кто будет заботиться обо всем для них".
Как Tan, большинство агентов, которые знают, адвокаты представляют иностранные покупатели, кредитные офицеры и бухгалтеров, чтобы помочь покупателям в этом процессе.
Получение ипотечного
При покупке дома в Соединенных Штатах, иностранные покупатели платят наличными часто, потому что это гораздо проще, быстрее процесс, агент по недвижимости говорит Баро Shalizi из Shalizi Недвижимость в Санта-Фе, Нью-Мексико
Но ипотечные ставки настолько низки, многие международные покупатели выбирают для финансирования своей покупки.
"На рынке в целом наблюдается значительное увеличение спроса на иностранную национальный продукт", говорит Джеймс Кампанелла, жилые менеджер ипотеку на город Национальный банк Флориды в Майами.
Кредитор говорит, что видит из широкого заемщиков ряда стран, но большинство претендентов из Бразилии и Великобритании.
Несколько кредиторов в Соединенные Штаты предлагают ипотечные кредиты иностранным покупателям, но это вид кредита доступен. Это просто вопрос о нахождении правильного кредитора, говорит Hamblen.
При покупке квартиры в недавно построенных развития, покупатели найдут, что некоторые разработчики уже выстроились кредиторов, которые готовы предложить ипотечные кредиты для международных покупателей.
"Я получаю много звонков от риэлтеров, юристов (представляющих иностранные покупатели), и я получаю много звонков от разработчиков," Hamblen говорит.
Требования к получить ипотечный кредит
Иностранный покупатель должен ожидать, чтобы заплатить по меньшей мере 30 процентов от стоимости жилья в качестве первоначального взноса. Заемщик будет предложено предоставить необходимую документацию, чтобы показать доходы, банковские выписки, рекомендательные письма от своих банковских или кредитных учреждений, а также две формы идентификации, Кампанелла говорит.
"Иностранный заявитель, который должен быть знать, что это чрезвычайно важно для кредитной организации, чтобы знать их заемщиков", говорю я.
Кредитор обязан проводить подробные обзоры дохода заемщика и активов документации.
"Обзор ищет прозрачности заемщиков, получая понимание того, где (а) как доход и богатство их генерируется и как их активы передвигаться", говорит Кампанелла.
В зависимости от гражданства покупателя, визы будет необходимо, Hamblen говорит.
"Нам нужно копию паспорта (и) B-1 и B-2 (посетителя) визы", говорит она.
Кредитование расходов
Hamblen говорит Заемщики должны создать счет в банке в Соединенных Штатах и ​​внести авансовый платеж на счет, чтобы иметь возможность получить ипотечный кредит.
Иностранные заемщиков взимаются чуть более высокие процентные ставки, чем жители США. Но так как ставки в США находятся вблизи рекордно низкого уровня, заемщики могут получить ставка по ипотечным кредитам с годовой от 4,5 процента до 6 процентов, Hamblen говорит. Ипотека обычно доступны с фиксированной ставкой сроком на пять, семь и 30 лет.
Как и жители США, иностранные заемщики взимается по ипотеке закрытие расходов, кредитор сборы и в том числе сторонних сборов. Общие затраты на закрытие меняться, но это около 2 процентов Обычно от суммы кредита, Кампанелла говорит.
Nationwide, средняя плата возникновения и титул на $ 200.000 Всего ипотечные покупки около $ 4,070, по 2011 Bankrate ежегодный обзор закрытие затрат.
Страхование
Каждый кредитор в Соединенные Штаты требуют от заемщиков купить домовладельцев страхования, чтобы защитить дом от любого возможного ущерба. Расходы на страхование варьироваться в зависимости от размера дома и государства. Они имеют тенденцию быть дороже в районах, подверженных стихийным бедствиям, таким как Флорида.
Налоги на недвижимость
Международные покупатели должны учитывать при налоги на имущество покупке дома в Соединенных Штатах. Налога зависит от штата и округа, от нескольких сотен долларов до нескольких тысяч долларов в год, в зависимости от площади и стоимости имущества. В зависимости от гражданства покупателя, налог на имущество в Соединенных Штатах может быть воспринято как высокий. Для других, они звучат, как сделку.
"У нас был покупатель из Ямайки, которые заплатили эквивалент $ 6 до $ 7 в месяц налоги на имущество (на Ямайке), поэтому я был потрясен Наши налоги на недвижимость", Hamblen говорит.
Manhattan имеет одни из самых высоких налогов на собственность в Соединенных Штатах, но Тан говорит, что некоторые из его клиентов найти налоги там дешево по сравнению с их городом происхождения.
"По сравнению с Гонконга и Лондона, находится в Манхэттене, на самом деле доступным," говорю я.

Como os estrangeiros compram casas no EUA


Casa Compradores internacionais foram despejando bilhões de dólares no mercado imobiliário dos EUA, à medida que a vantagem de preços mais baixos em casa e um dólar mais fraco.
Mas muitos estrangeiros encontrá-lo difícil de navegar o complexo processo de homebuying Quando se vive no exterior - especialmente quando eles querem uma hipoteca para financiar a casa.
"Eu recebo telefonemas de pessoas que estão perdidas e não sabem por onde começar", diz Judy Hamblen, vice-presidente de Hipoteca National Foreign em Fort Lauderdale, na Flórida
Encontrar as pessoas certas  -

Imobiliária em Miami - 

Eles devem começar por encontrar os profissionais certos para guiá-los através do processo, incluindo um agente imobiliário e um advogado que tem experiência em trabalhar com compradores estrangeiros, diz Mike Xylas, um advogado imobiliário e bancário em AGMB em Nova York.
"A montagem de uma boa equipe é fundamental", eu disse.
A maneira mais fácil de encontrar um bom agente é através de referências, eu disse. A Associação Nacional de Corretores de Imóveis que as listas de agentes especializados em trabalhar com compradores estrangeiros em seu site. Estes agentes são certificados normalmente "Especialistas International Property", e costumam viajar para o exterior para promover os seus serviços e propriedades.
Agente imobiliário Tan Wei Min diz que normalmente viaja para a Ásia e Europa para se encontrar com potenciais compradores. Tan é um corretor no Castelo Avenida Partners, que faz parte do Realty Rutenberg de Manhattan. Eu Representa compradores de várias partes do mundo, incluindo Cingapura, Hong Kong, Austrália e Reino Unido.
"A maioria deles chegar até mim através do boca a boca, as referências, o Google," eu disse. "Eles querem alguém para guiá-los, alguém que possa identificar um bom negócio e negociar o preço. Eles se preocupar com quem vai cuidar de tudo para eles."
Como Tan, a maioria dos agentes que conhecem advogados representam os compradores estrangeiros, agentes de crédito e contadores para ajudar os compradores através do processo.
Conseguir uma hipoteca
Ao comprar uma casa nos Estados Unidos, os compradores estrangeiros pagam em dinheiro Muitas vezes, porque é um processo muito mais fácil, mais rápido, agente imobiliário diz Baro Shalizi de Shalizi Imóveis em Santa Fe, NM
Mas, com as taxas de hipoteca tão baixos, muitos compradores internacionais optar por financiar sua compra.
"O mercado como um todo tem visto um aumento significativo na demanda por um produto estrangeiro", diz James Campanella, gerente de hipotecas residenciais no City National Bank of Florida, em Miami.
O credor diz que vê a partir de uma ampla gama de Mutuários países, mas a maioria dos candidatos são do Brasil e do Reino Unido.
Poucos emprestadores nos Estados Unidos oferecem empréstimos para habitação para os compradores estrangeiros, mas este tipo de empréstimo está disponível. É apenas uma questão de encontrar o credor o direito, diz Hamblen.
Ao comprar um apartamento em um desenvolvimento construído recentemente, os compradores vão descobrir que alguns desenvolvedores já alinharam os credores que estão dispostos a oferecer hipotecas para os compradores internacionais.
"Eu recebo um monte de ligações de corretores de imóveis, advogados (representando os compradores estrangeiros), e eu estou recebendo um monte de telefonemas de desenvolvedores", diz Hamblen.
Requisitos para obter uma hipoteca
Um comprador estrangeiro deve esperar para pagar pelo menos 30 por cento do valor da casa como um adiantamento. O mutuário será solicitado a fornecer documentação suficiente para mostrar renda, extratos bancários, cartas de referência de seus bancos ou instituições de crédito, e duas formas de identificação, Campanella diz.
"O candidato estrangeiro que deve estar ciente que é extremamente importante para a instituição de empréstimo para conhecer seus mutuário," eu disse.
O credor é obrigado a realizar análises detalhadas de renda do tomador e documentação de ativos.
"A revisão está procurando transparência dos Mutuários, obtendo um entendimento de onde (e) como a renda ea riqueza deles é gerada e como os seus bens se movimentar", diz Campanella.
Dependendo da nacionalidade do comprador, um visto será exigido, Hamblen diz.
"Vamos precisar de uma cópia de seu passaporte (e) para B-1 e B-2 visto (visitante)", diz ela.
Custos de empréstimos
Hamblen diz Mutuários são obrigados a criar uma conta bancária nos Estados Unidos e depositar o pagamento na conta para ser capaz de obter uma hipoteca.
Mutuários estrangeiros são cobrados taxas de juros um pouco mais altos do que os residentes dos EUA. Mas desde que as taxas nos Estados Unidos estão perto de todos os tempos baixos, mutuários podem obter uma taxa de juros de hipotecas com uma produção anual variando de 4,5 por cento, para cerca de 6 por cento, Hamblen diz. As hipotecas são geralmente disponíveis com taxas fixas por um período de cinco, sete e 30 anos.
Como residentes nos Estados Unidos, os Mutuários estrangeiros são cobrados sobre os custos de uma hipoteca de fechamento, taxas credor e inclusive de terceiros honorários. Custos de fechamento total de variar, mas é de cerca de 2 por cento Tipicamente do montante do empréstimo, Campanella diz.
A nível nacional, as taxas médias de originação e título em um total de 200.000 dólares de hipotecas compra Sobre $ 4,070, segundo o levantamento Bankrate de 2011 anual de custos de fechamento.
Seguro
Cada credor dos Estados Unidos vai exigir mutuários para comprar imóveis seguros para proteger a casa de qualquer dano potencial. Custos de seguro variar dependendo do tamanho da casa e do estado. Eles tendem a ser mais caro em áreas propensas a desastres naturais, como a Flórida.
Impostos sobre a propriedade
Os compradores internacionais devem considerar ao impostos sobre a propriedade de comprar uma casa nos Estados Unidos. Os impostos variam em cada estado e município, a partir de algumas centenas de dólares a milhares de dólares por ano, dependendo da área e do valor do imóvel. Dependendo da nacionalidade do comprador, os impostos sobre a propriedade nos Estados Unidos pode ser percebida como alta. Para outros, elas soam como uma barganha.
"Nós tivemos um comprador da Jamaica, que pagou o equivalente a US $ 6 a US $ 7 por mês em impostos sobre a propriedade (na Jamaica), então eu fiquei chocado com impostos nossa propriedade", diz Hamblen.
Manhattan tem alguns dos mais altos impostos de propriedade nos Estados Unidos, mas Teixeira diz que alguns de seus clientes a encontrar os impostos lá barato quando comparado à sua cidade de origem.
"Em comparação com Hong Kong e Londres, Manhattan é realmente acessível", eu disse.