Una inversión de bienes raíces guía

Si usted es como yo, usted puede estar reflexionando sobre lo mal que su cartera de inversiones realizadas en 2011. Todos los índices bursátiles, excepto el Dow Jones, cayeron. Tu cuenta de ahorros, si los hay, puede haber ganado un anémico 0,25 por ciento. Asumiendo que usted está convencido de que 2012 es el año para dar el paso de inversiones en bienes raíces, es posible que desee considerar lo siguiente.

Asociaciones inmobiliarias limitados, o piscinas que invierten directamente en inmuebles, pueden proporcionar un vehículo atractivo. Esas asociaciones se forman generalmente por profesionales del sector inmobiliario con experiencia previa en la compra, financiación, operación, administración, arrendamiento y venta de bienes raíces para maximizar el retorno de sus inversores en general. A menudo buscan reducir su riesgo mediante la compra de una cartera diversificada tales como edificios de oficinas o de apartamentos, comerciales o industriales de propiedad, las cédulas hipotecarias o incluso banco de propiedad de bienes raíces (REO).

Para aquellos que buscan gestionar activamente sus inversiones de bienes raíces, y en especial para el inversionista por primera vez, yo recomendaría la compra de un condominio residencial - idealmente, una unidad de dos dormitorios en una ubicación privilegiada con bajas cuotas de condominio. Estos suelen ser los más fáciles de alquilar y ordenar las más altas tasas de alquiler.

En un condominio, usted debe asegurarse de que los inversionistas son bienvenidos. Muchos condominios restringir alquiler de condominios de unidad e imponer rígidas mover-in o moverse fuera honorarios que usted no puede ser capaz de pasar a través de sus inquilinos. También debe consultar con la sociedad de gestión para asegurarse de que el condominio no tiene tantos inversores que ya no es elegible para Fannie Mae financiación conforme. Los prestamistas generalmente no dan préstamos en condominios que tienen demasiados inversionistas-propietarios.

La declaración de condominio, los estatutos y las reglas de la casa deben ser revisados ​​para verificar que legalmente puede alquilar su unidad. Le recomiendo que investigue minuciosamente la solvencia de la asociación del condominio para asegurarse de que está recogiendo sus honorarios de condominio en el momento oportuno. Esta diligencia debida financiera debe analizar las reservas del condominio en efectivo para asegurarse de que son suficientes para cubrir todos los puntos de mantenimiento programado, como el reemplazo de techos, sistemas de climatización y renovación ascensor. Tesorería del condominio deben ser analizados para ver si se puede pagar por las reparaciones de emergencia para eventos imprevistos tales como inundaciones, incendios o tormentas, no están cubiertos por el seguro.


Debido a que los condominios históricamente no se han apreciado en valor tanto como otras propiedades, muchas personas, que buscan maximizar sus ganancias, pregunte a viviendas unifamiliares. Pero las casas unifamiliares también plantean el mayor riesgo y requieren de manos en extensas tiempo, esfuerzo y experiencia. Especialmente para el inversionista por primera vez, el primer paso en la compra de una vivienda unifamiliar como una inversión es llevar a cabo una minuciosa inspección de la casa y profesional. Usted debe acompañar al inspector para que pueda mostrar de la casa "huesos" y señalar los defectos o reparaciones necesarias. También debe proporcionarle un presupuesto escrito para hacer las reparaciones o reemplazos. Según los resultados de la inspección de la casa, chimenea de detalle adicional, HVAC, radón o inspecciones de moho puede ser sabio. La mayoría de los prestamistas requieren una inspección de plagas.

El siguiente gran paso es crear el presupuesto y el cronograma de las reparaciones, sustituciones o mejoras que la intención de terminar. A menos que la intención de hacer este trabajo por sí mismo y por lo tanto invertir su "ayuda mutua", usted tendrá que contratar a un contratista general. Dependiendo del alcance de la obra, es posible que desee ser su propio contratista general y contratar a los subcontratistas necesarios licencia y seguro. Una vez que tengas tu línea de tiempo inicial y el presupuesto, vuelve a calcular de nuevo, esta vez asumiendo que va a costar el doble, y tomar tres veces el tiempo que su estimación original. Sólo entonces usted tiene un plan razonable.

Al tomar cualquier decisión de inversión de bienes raíces de alquiler, usted necesita un factor en la tasa de rendimiento anual de sus ingresos de alquiler, así como las posibles plusvalías prevista. No recomiendo basar una decisión de inversión en las proyecciones futuras plusvalías. Más bien, lo más seguro es invertir sólo si usted piensa que el total de los ingresos por alquiler anual igual o mayor que sus costos totales anuales que transportan. En otras palabras, no se invierte menos que usted sea el flujo de caja positivo, o por lo menos el flujo de efectivo neutral. Total de ingresos por alquiler anual se puede estimar mediante la colaboración con un agente competente, local de bienes raíces que se encarga de los alquileres. Los servicios en línea como Craigslist también son recursos esenciales en la estimación de los ingresos por alquiler.